Анатолий Денисенко: «В строительстве наметился ряд положительных тенденций»
13/04/2010Застройщики привыкают к новым условиям рынка недвижимости и учатся выживать вопреки экономическим реалиям в стране. Без банковских кредитов, без активного спроса, без стабильного курса национальной валюты некоторые харьковские компании находят возможность продолжать и ни на день не останавливать строительство объектов. О том, как им это удается, а также о достижениях, проблемах и перспективах строительной отрасли рассказывает президент ИСК «Авантаж» Анатолий Денисенко.
- Сегодня практически нет привлекательных программ банковского кредитования. Где застройщики находят средства для реализации проектов?
- Мы вернулись в эпоху, когда не было никаких финансовых инструментов. В настоящее время у застройщиков есть 3 источника финансирования: оборотные средства, деньги, вырученные от продажи активов компании, а также поступления от реализации квартир.
- Существует ли возможность брать ссуды где-то помимо банковского сектора?
- Дело в том, что деньги на сегодняшний день стоят дороже, чем прибыль, которую позволяют получить нынешние экономические условия в стране. Поэтому нельзя, к примеру, говорить, что кредиты не дают, правильнее сказать: кредиты не берут, потому, что брать ссуды под 25 или 30 % совершенно нерентабельно.
- Что будет с рынком строительства, если финансовый кризис затянется надолго?
- У нас сейчас в Харькове только порядка 2% семей могут себе позволить улучшить жилищные условия. Из них 50% покупает себе жилье на вторичном рынке, 10 – 20% строят частный дом, а 30-40% покупают квартиру на первичном рынке. Иными словами, когда у нас в городе лишь 0,8% людей обладают возможностью купить жилье в новостройках, то на рынке недвижимости просто не нужны десятки строительных компаний. Я обратил внимание, что на сегодняшний день лишь 4 компании в городе ведут активное строительство жилых объектов и этого, я думаю, этого числа вполне достаточно для нынешних условий рынка.
- А после окончания кризиса застройщиков, которые ведут активную деятельность, станет больше?
- Мода на строительство уже прошла. Многим стало понятно, что этот бизнес очень хлопотный, рисковый, финансово емкий. Думаю, по окончанию кризиса количество застройщиков в Харькове будет составлять не больше десяти.
- В нынешних непростых условиях компании пытаются различными способами снизить себестоимость строительства. На Ваш взгляд, может ли недостаток средств у застройщиков спровоцировать появление большого количества низкокачественных объектов недвижимости?
- Сегодня на рынке остались только профессиональные строители, которые априори не могут понизить качество объектов. Огромной составляющей себестоимости строительства были банковские кредиты, по некоторым проектам они достигали до 40%, но теперь эти затраты отпали. Кроме того, минимизируются накладные расходы. Сейчас компании гораздо меньше стали увлекаться рекламой. Таким образом сокращаются затраты. А экономия на конструктивах, инженерии абсолютно исключена.
- В конце прошлого года корпорация «Авантаж» заявила о реконцепции некоторых объектов, которые находятся на стадии проектирования или предпроектных разработок. Что сейчас делаете в этом направлении?
- Мы пересматриваем весь портфель проектов. Корректируем их с учетом нынешних условий рынка. Стали еще больше внимания уделять вопросу энергосбережения, качества объектов, пересматриваем некоторые технологические процессы, очередность этих процессов.
- В прошлом году, корпорация «Авантаж» ввела в эксплуатацию ТЦ «Визит». Насколько удачной оказалась реализация данного проекта в разгар кризиса?
- На сегодняшний день ТЦ «Визит» на 100% заполнен арендаторами, он работает, пользуется покупательским спросом, генерирует денежный поток. Считаем этот проект одним из достижений компании в прошлом году.
- В 2007 году некоторые харьковские застройщики заявляли о нехватке привлекательных участков под девелопмент. Изменилась ли ситуация сегодня? Увеличился ли рынок предложения земельных наделов?
- Я никогда не высказывал мысль о том, что в Харькове не хватает привлекательных земельных участков. При нормальном понимании процессов наш город можно застраивать еще сто лет и при этом останутся свободные площадки. Проблема заключается в том, что каждому участку соответствует определенная концепция недвижимости и для того, чтобы не ошибиться с этим, нужно быть профессионалом. Что же касается предложения на рынке земли, то сегодня в продаже находится такое количество земельных участков, что можно удовлетворить любой вкус, были бы только желание и деньги.
- Какой сегмент рынка первичной недвижимости сегодня больше всего привлекает покупателей?
- Привлекают все сегменты. Но платежеспособный спрос больше всего сосредоточен на жилье бизнес-класса.
- Насколько реальным Вам представляется проведение ЕВРО-2012 в Харькове с учетом нынешней ситуации, сложившейся на строительном рынке?
- Я считаю, что никаких проблем с проведением ЕВРО- 2012 быть не может. Это, конечно, уникальное мероприятие, но организовать его не так сложно. Харьков имеет уже готовый стадион, достроим терминал, отремонтируем дороги, словом, я проблем здесь особых не вижу.
- Есть ли предпосылки, указывающие на улучшение экономической ситуации в сфере недвижимости?
- Да. Еще с прошлого года наметился ряд положительных тенденций. Рынок уже не лихорадит, не наблюдается серьезных изменений в ценовой динамике, стоимость квадратного метра жилой недвижимости колеблется ежемесячно в пределах, не превышающих 2-5%. С начала марта текущего года мы также отмечаем активизацию спроса, которая уверенно продолжается до сих пор.
