Главное, придерживаться высокого уровня сервиса
11/03/2010
Изменение тарифов на эксплуатацию жилых объектов, степень удовлетворенности харьковскими обслуживающими компаниями, ущерб, нанесенный домам, в результате длительных заморозков – эти и другие проблемы и вопросы, касающиеся управления недвижимостью, осветил директор «Предприятия по эксплуатации и обслуживанию жилых домов «Авантаж» Валерий Бердников.
Вы в одной из бесед сказали о том, что необходимо с первого января 2010 года повысить цену на коммунальные услуги до 5,50грн. в жилых комплексах "Олимп", "Пионер" и доме по ул. Ляпунова с целью улучшения их качества. Как это повлияло на общую рентабельность предприятия?
В.А.: Повлияло и очень существенно, так как услуги по эксплуатируемым домам были высчитаны по состоянию на январь 2007г., а по «Олимпу» - на январь 2006г. Естественно, за это время на цену повлияло множество факторов: произошло изменение минимальной заработной платы, а также стоимости энергоносителей, расходных материалов, услуг сторонних организаций. Цена, которую мы внедрили, отражает реальное ценообразование на настоящий момент и учитывает все эти составляющие, а также обслуживание коммунальных систем. Поэтому, если мы говорим о рентабельности, то тариф в размере 3,30грн. был убыточным, а в новой цене рентабельность заложена. Например, по объектам бизнес- и премиум-класса – это 5 процентов. Данная цена соответствует нашему видению качества эксплуатации объектов, и мы можем гарантировать, что за эту сумму мы в состоянии полноценно обслуживать здание и прилегающие территории. Раньше осуществлять это было практически невозможно. Сейчас мы вправе принимать замечания от жильцов по поводу соответствия той или иной услуги заявленному классу.
Как оцениваете степень удовлетворенности жильцов коммунальными услугами?
В тех домах, по которым у нас уже шла эксплуатация, мы понимаем потребности жильцов. Многие дома прошли этап ремонтов и в нем живут люди. У них возникает потребность в других услугах, чем во время массовых ремонтов. Они обращают внимание на качество регулирования систем отопления, уборку, работу пассажирских и грузовых лифтов, освещение детских площадок и пр. На этапе ремонта в квартирах, людям эти услуги были не нужны. То же, кстати, относится и к озеленению, инженерным системам, благоустройству – эти работы мы откладываем до того момента, как они потребуются жильцам.
Уровень удовлетворенности достаточно высок, т.к. отработан механизм взаимоотношений с жильцами, в частности, использование горячей линии, которая отслеживает уровень лояльности жильцов, степень удовлетворенности эксплуатационными услугами, что позволяет поддерживать сервис на высоком уровне.
Все остальное – рабочие вопросы. Недовольства или существенных замечаний по домам и соответствию заявленному классу у нас нет.
Влияет ли неотрегулированность сферы ЖКХ на ваши отношения с жильцами?
В.Б.: У нас все регулируется внутренними договорами, и мы не обязаны идти по образу и подобию «Жилкомсервиса». Конечно, тарифы у нас выше, чем в «Жилкомсервисе», но если сравнивать отдельные услуги по определенным параметрам: уборка территории в среднем по нашим домам 20-25 коп, а в Жилкомсервисе она составляет 40 коп, в среднем. Так же и по остальным услугам. А в тех домах, в частности, где есть котельная, конечная стоимость эксплуатации с учетом потребленных носителей получается для жильцов даже дешевле, т.е. им жить в наших домах со всеми коммунальными услугами при нашем высоком качестве все равно дешевле, чем получать эти услуги от города.
Некоторые харьковчане, проживающие в новых домах, сетуют на то, что невозможно отказаться от отдельных услуг, которые кажутся им ненужными, приходится платить за весь комплекс. К вам с подобными вопросами обращались?
В.А.: Это связано, в первую очередь, с денежной нагрузкой на бюджет семьи. Однако человек, приобретающий жилье в премиум-классе, должен помнить о том, что он не может отказаться от услуг, предусмотренных этим классом. Нельзя по чьему-то требованию превращать элитный дом в коммунальную квартиру или общежитие. Мы со своей стороны обязуемся осуществлять весь комплекс по содержанию дома: пожарная безопасность, дезинфекция, охрана и т.д. Подстраиваясь под жильцов, мы заведомо пойдем по ошибочному пути – начнем под какие-то сиюминутные финансовые вопросы подстраивать всю концепцию здания.
Да, действительно, многие говорили, что ту или иную услугу хотелось бы отменить, желательно было бы заменить на другую. Но единодушия в этой ситуации не существует: единичные мнения не являются критической массой, к которой следовало бы прислушаться.
В классификаторе жилых зданий есть перечень услуг, которые предоставляются жильцам в классе эконом, бизнес, премиум и де-люкс. Покупая квартиру в жилье определенного класса, жильцы должны ощущать комфорт, на который они рассчитывали.
Какие работы ПЭОЖД «Авантаж» выполнило в начале года? Ваши планы на будущее?
В.Б.: Жилые дома премиум-класса со свободной планировкой мы продолжаем наполнять атрибутами, присущими классу. В частности, в жилом комплексе “Олимп” в лифтовом холле, в тамбурах, холле мы установили французские натяжные потолки. Эти же работы мы проведем и в здании по ул. Тринклера. В связи с суровой зимой мы установили на всех без исключения объектах, в том числе и в паркингах, так называемое грязезащитные коврики. В жилом доме по ул. Ляпунова, выполняется ремонт холлов и мест общего пользования. Мы за это год отработали систему отопления и горячего водоснабжения в наших домах. На основании полученных результатов будем делать оценки и прогнозы по эффективности использования того или иного оборудования, оптимизации процессов и затратной части на следующий год.
Как вы знаете, «ПЭОЖД «Авантаж» эксплуатирует как жилые, так и коммерческие объекты. В торговом центре “Визит”, к примеру, мы провели оптимизацию энергозатрат, наружного и внутреннего освещения. Отрегулировали отопительные системы здания с учетом его индивидуальных особенностей.
Как вы оцениваете ущерб от зимы?
В.Б.: В материальном плане – у нас затраты есть, но итоговую сумму пока преждевременно озвучивать. Температура зимой оказалась ниже параметров, по которым рассчитывались параметры систем в проектах жилых домов. Но никаких существенных ЧП не произошло, были отдельные технические вопросы, которые приходилось решать.
К зиме мы тщательно подготовились – произвели изоляцию, герметизацию излишних вентиляционных каналов с учетом предполагаемой разницы температур. Хотя были затраты, связанные с покупкой нескольких тонн соли, песка. Определенные средства ушли на уборку снега с использованием спецтехники.
Каковы ваши планы по благоустройству придомовой территории и озеленению на весенний период?
В.Б.: Что касается озеленения, то все существующие дома, которые введены в эксплуатацию до прошлого года, озеленены и благоустроены. Есть подозрения, что газоны и кусты плохо перезимовали. Вполне возможно, придется делать пересадку, т.к. оледенение приводит к гибели растений. По новым домам работы перенесены на весну. Мы приступим к ним, когда позволят погодные условия.
