Блог

Что говорят?
Рынок недвижимости Украины в последние полгода был едва ли не самой популярной темой для обсуждений и дебатов, лишь в последний месяц уступив «пальму первенства» банковской теме. Хотя споры по поводу цен и предела их роста идут довольно давно, еще с 2005 года, но своего апогея «сюжет» достиг летом-осенью этого года. В мае месяце, зайдя на один из форумов, посвященного рынку недвижимости, я к своему удивлению обнаружил, что у нас есть деление не только на Запад-Восток, оранжевых и бело-голубых, но и на «растишек» и «даунишек» (не имеет ничего общего с названием кисломолочного продукта и известной болезнью).
Начиная с мая месяца информационное пространство начало заполняться леденящими душу сообщениями, ярко выраженного апокалиптического характера:
•    Ипотечный кризис США добрался до Украины!
•    Грядет обвал рынка недвижимости!
•    Стагнация строительной отрасли!

Все эти сообщения имели одно общее – броский заголовок явно не соответствовал содержанию материала.

Ипотечный кризис «по-украински»
Самый первый ярлык, который был приклеен на рынок недвижимости, был ярлык «ипотечного кризиса». Уже сложно понять, кто первым бросил в не очень сведущие в тонкостях экономических формулировок умы это определение, но надо сказать, что оно наиболее крепко приклеилось к нашему рынку недвижимости.
Разберемся с определениями.
1.    Кризис в переводе с греческого означает – «поворотный пункт», т.е. – это крайняя точка, при достижении которой система не может развиваться по прежним законам и правилам.
2.    Ипотека – это выдача займов под залог недвижимого имущества или имущественных прав на такое имущество. Следовательно, ипотечный кризис – это кризис в финансовой системе, разновидность банковского кризиса.
Сегодня много сказано о причинах ипотечного кризиса в США, в основе его лежит так называемый «ипотечный пузырь» – относительно новое явление, которое возникает в ситуации неадекватной оценки потенциального роста активов. Это провоцирует ажиотажный спрос на активы. При достижении крайней точки роста, происходит обвальный спад цен.
Ипотечные пузыри «надулись» не только в США, но и в Прибалтике и Казахстане. Рассмотрим, как развивались события в более близких к нам, чем США, странах Балтии и Казахстане.
Прибалтика, вступив в Европейский Союз, в качестве важной преференции получила доступ к дешевым кредитным ресурсам. Так, в 2005 году средние процентные ставки по ипотечным кредитам в Латвии были 3% при населении 2,3 млн человек в 2006 году было выдано 10 724 млн. долл. ипотечных кредитов, в 2007 10 600 млн. долл. или 4600 долларов на одного жителя. ВВП в этот же период времени был равен 27,577 млрд. долл., ипотечный долг в ВВП составил 38,8%.
За период 2005-2007 года в Латвии было введено в эксплуатацию 1,9 млн. м. кв. жилья, при этом цены за 1 м. кв. в 2006 году выросли с 987 до 1273 долларов -22,5 %, в 2007 году с 1273 до 2600 долларов – на 104%, к июлю 2008 года они снизились до 1762 долларов – уменьшились на 32%. Причины «ипотечного пузыря» Балтии лежат непосредственно в американском ипотечном кризисе. Как только в силу изменившейся конъюнктуры на финансовых рынках цена ипотеки выросла до 7%, ипотека перестала быть привлекательной, спрос на нее резко сократился и в силу своей инерции строители произвели гораздо больше недвижимости, чем ее мог поглотить рынок. Ситуация каноническая и есть по своей сути кризисом перепроизводства. Следует, правда, отметить, что он является кризисом особого рода, потому что связан с перепроизводством денег. Дешевые и доступные кредитные ресурсы «перегрели» рынок, исказив реальные представления о потенциальном уровне платежеспособного спроса и темпах роста цен.

Казахстан до последнего времени имел одну из наиболее развитых в СНГ банковских систем, несколько казахских банков сделали успешные IPO.За период 2005-2007 года было введено в эксплуатацию 15,6 млн. кв. м. жилья. За этот же период времени объемы ипотечных кредитов составили 6,06 млрд долларов или 404 долл. на одного жителя, ВВП в 2007 году составил 105 млрд долл, ипотечный долг – 5,8 %,что свидетельствует о более высокой прочности финансовой системы по сравнению с Латвией. Цены за 1 м. кв. в 2006 году выросли с 1500 до 2800 долларов -86,6%,в 2007 году с 2800 до 3292 долларов – на 17,5 %, к июлю 2008 года они снизились до 1762 долларов – уменьшились на 36%.
Специфической чертой ситуации на ипотечном рынке Казахстана было то, что кредитование было сконцентрировано в Астане – 15% (0,9 млрд) и Алма-Аты 35% (2,1 млрд), другие регионы Казахстана – 50%. С учетом того что население Астаны – 606 тыс. жителей, а Алма-Аты -1,3 млн, в первом городе на одного жителя приходилось 1485 долл ипотечных кредитов, а во втором соответственно 1615.
Сюжет развития «ипотечного кризиса» на Украине развивался по несколько иному сценарию.

Есть ли ипотечный кризис на Украине? Прибалтике? Казахстане?
Вывод – это институциональные кризисные явления, в чистом виде ипотечный кризис был только в США.

Рынок недвижимости в системе макроэкономических координат

Современное состояние рынка недвижимости Украины подтверждает тезис: «Только достаточно институциализированная экономика может быть рыночной»
Правда, следует сделать оговорку, что именно недостаточная институциализированность, медленный характер рыночных реформ, в настоящее время играют позитивную роль и потенциально могут стать «буфером», защищающим от последствий мирового финансового кризиса.
Хотя Украина и получила статус государства с рыночной экономикой, но во многом этот статус имел «авансовый характер»
Как это повлияло на нынешнюю ситуацию? Далеко не однозначно.
Одним из важнейших факторов институционального воздействия для любого сегмента экономики является государственное регулирование. В украинском варианте мы имеем одну из наиболее сложных систем государственного регулирования строительного рынка. Однако, к концу 2007 началу 2008 года именно этот фактор сыграл позитивную роль, поскольку длительные, дорогостоящие и непрозрачные процедуры сыграли роль «гирь» на ногах стремительно растущего рынка. Эти «гири» не дали совершить прыжок в пропасть настоящего кризиса, не допустив появления избыточного предложения жилой недвижимости. В Казахстане же, наоборот, дерегуляция рынка, упрощение процедур способствовало появлению избыточного предложения.
Если в этом случае, чрезмерная зарегулированность сыграла позитивную роль, то в другом случае, государство сыграло деструктивную роль. Речь идет о популистских декларациях уменьшения затрат на подготовку проектов и циклически появляющаяся активность по поводу программы «Доступное жилье». Есть примеры из жизни харьковского рынка, когда 2/3 строительных площадок «заморожены» не по причинам отсутствия средств, продаж, а в результате алогичных в нынешней ситуации действий ГАСКа, который в силу совершенно понятных мотивов, останавливает строительство, подрывая и так ослабленный рынок недвижимости.

Еще одна группа факторов институционального характера, в силу своей неразвитости сыграла позитивную роль – финансовый рынок и фондовый рынок.
Фондовый рынок Украины, в силу своего младенчества не стал источником инвестиционных ресурсов и по этой причине, а также в связи с отсутствием производных ипотечных инструментов не стал дополнительным катализатором кризисных явлений.

Самое неоднозначное воздействие на рыночную конъюнктуру оказывает теневой оборот. По данным Министерства экономики интегральный показатель коэффициента теневой экономики в 2007 году составил 32% от ВВП. Фактически, это означает, что через «конвертную» заработную плату, «оптимизацию» налогообложения, взятки и т.п., перераспределяется около 40 млрд. долларов. К институциональным факторам это явление можно отнести, потому что по сути оно является сложившейся традицией ведения бизнеса. Безусловно, тенизация экономики есть глубоко негативное явление, ограничивающее социальные функции государства, воспроизводящее аморальные принципы ведения бизнеса, закрытость и непрозрачность, однако в условиях мирового финансового кризиса влияние этого «институционального нароста», как это не парадоксально, оказывает позитивное воздействие.
(а) Теневой сектор, в той его части, которая генерирует наличный денежный оборот, поддерживает ликвидность рынка многих рынков, в том числе рынка недвижимости. Этот же фактор играет весомую роль в том, что доля ипотеки в продажах первичного не была решающей, в отличие от Балтии и Казахстана.
(б) Теневой сектор для всех отраслей, всегда, а после начала снижения ликвидности рынка, начавшейся в апреле 2008 года – особенно активно, играет роль «компенсатора» снижения ликвидности, посредством «легализации» наличных денег и включение их в безналичный оборот
(в) Теневой сектор сглаживает снижение инвестиционного потока иностранных инвестиций за счет возврата раннее выведенных средств

Влияние институциональных факторов существенно не только на макроэкономическом, но и на отраслевом уровне. Если говорить о самой общей кондиции, то она может быть охарактеризована как «процесс формирования».
Особенно наглядно это «подростковое состояние» рынка недвижимости заметно на примере динамики рынка жилой недвижимости Киева и регионов (рис. 1.)

Как видно из диаграммы – это совсем разные рынки, в столице жизненный цикл рынка подошел к своему пику, в регионах рынки – только начали свое формирование.
Ключевым моментом является то, что рынок недвижимости не самоидентифицировался и, как следствие, нет его идентификации в общественном сознании.

Слабая структурированность рынка и, как следствие, информационная закрытость и непрозрачность, отсутствие собственной информационной позиции вызвала вполне закономерную реакцию общественного мнения. За период с мая по сентябрь информационное поле из негативно-выжидательного переросло в открыто агрессивную.

Выше обозначенная особенность украинского рынка недвижимости имеет еще одно проявление, связанное с профессиональным уровнем участников рынка, точнее с крайне низким его уровнем.

Что можно сказать о текущем состоянии?
1.    Рынок недвижимости Украины болен, но болен в той же степени, в которой больна наша экономика
2.    Рынок недвижимости переживает институциональный кризис – который можно охарактеризовать кризисом «доверия». Проявление этого кризиса лежит в двух плоскостях – государственно-политической, общая нестабильность общества, поверхностные реформы, популизм – создало ситуацию пороховой бочки. В этой ситуации общее недоверие провоцирует недоверие субъектов рынка. С другой стороны, такая ситуация усугубляется информационной закрытостью и непрозрачностью самого рынка и его участников – застройщиков. Если нет четкой информационной позиции, нет достоверной информации, то этот вакуум заполняется слухами, домыслами, мифами.
3.     «Синдром Дельфийского оракула»: В истории известен такой любопытный случай, описанный Геродотом. Последний царь Лидии, Крёз (595-546 до н. э.), значительно увеличил размеры своего царства и был так состоятелен, что и поныне говорят: "богат, как Крез". Прежде чем начать с войну с Персией, он отправился в Дельфы, к дельфийскому оракулу с вопросом: "Что будет, если я пойду войной на персов?". Оба толкователя невразумительных слов пифии дали один и тот же ответ: "Если Крез пойдет войной на Кира, он сокрушит великое царство". Но все произошло с точностью до наоборот – войско было разбито, сам он взят в плен, а Лидия присоединена к Персии. Сначала Кир хотел казнить Креза, но обошелся с ним милостиво. Крёз попросил у Кира разрешения отправить в Дельфы своих послов, чтобы они задали бессовестным жрецам оракула вопрос: "Является ли у греческих богов обычным делом обманывать тех, кто приходит к ним за советом?". Кир великодушно одобрил мероприятие. Когда Крёзовы послы возложили на алтарь дельфийского храма не дары, а царские оковы и задали свой вопрос, то получили приблизительно такой ответ оракула: "Все произошло именно так, как и было предсказано. Крёз действительно сокрушил великое царство, но не персидское, а свое собственное. Прежде, чем бездумно бросаться в войну, ему следовало сначала задать еще один вопрос и уточнить, какое именно царство имелось в виду. Он этого не сделал, поэтому сам виноват". Мораль этой легенды (а может и были) в том, что мы сейчас находимся качественно таком же состоянии, когда пророчества пифий были востребованы.
Был период, когда общественному мнению внушались идеи о том, что рынок будет расти, потом – то, что цены обвалятся. Но истина находится совсем в иной плоскости. Есть рынок столицы, который находится совсем в другой кондиции, чем рынки регионов. Есть масса специфических нюансов, которые заставляют украинский РН вести себя не так как рынок Казахстана или Латвии. Мы же столкнулись с ситуацией, когда застройщики не смогли дать объективную информацию, а СМИ тиражировали недостоверную или тенденциозную. В результате общество находилось и продолжает находиться в плену мифов и страшилок. В информационном поле у нас всегда остается незаданный вопрос, ответ на который радикально меняет взгляд на суть вещей. Приведенные выше аргументы показывают, что даже самый поверхностный анализ свидетельствует о сложности и неоднозначности происходящих процессов. В условиях переходной экономики иначе быть и не может. Сегодня же сложилась ситуация, когда в отрасли отсутствует серьезная аналитика, статистика, маркетинговый анализ. Это и является основной причиной, почему вместо объективной картины появляются «предсказания» ничем не отличающиеся от предсказаний пифий.
 
Что дальше?
1. Кризис доверия.
Из состояния кризиса общество, отрасль, компания могут выйти только в измененном виде. Что ожидает риэл истейт ?
(а) раньше времени начался переход от рынка продавцов к рынку покупателей
(б) останутся только сумевшие адаптироваться к рынку застройщики

2. Информационная компонента «кризиса доверия» .Отрасль должна стать информационно открытой. Мы думаем, что свое слово в этом должно сказать УБА, которая помимо отстаивания интересов участников рынка, должна стать источником достоверной, корректной и пользующейся доверия информации. Отрасль должна выстраивать систему накопления информации, серьезно заняться аналитическими изысканиями. И ключевую роль в этом должна сыграть, по нашему мнению, именно Украинская строительная ассоциация.

3. Должно измениться и отношение со СМИ. Застройщики и общественные организации должны научиться генерировать информацию, которую было бы интересно распространять. Эта информация должна быть авторитетной и достоверной. По сути, сейчас в условиях кризиса необходимо выработать принципы социально ответственного взаимодействия отрасли и СМИ.

Наша компания выступила с инициативой подписания меморандума, который может стать основой этических принципов отношения СМИ и застройщиков.
 

Юрий Костоглодов,

кандидат экономических наук