Блог

В условиях, сложившихся на рынке города к ноябрю 2008 года, каждый из операторов рынка формировал собственную ценовую политику, исходя, в первую очередь, из ситуации внутри компании, и лишь во вторую очередь исходя из общерыночных тенденций.

Таким образом, на ценовую политику каждого оператора в большей степени влияние оказывали такие факторы, как:
•    Степень готовности объекта жилой недвижимости, близость к завершению строительных работ на объекте;
•    Наличие финансовых ресурсов у оператора, возможность их привлечения для выполнения строительных работ;
•    Наличие в объекте высоколиквидных квартир, которые могли бы быть востребованы рынком в ближайшем будущем.

В результате, одни застройщики увеличивали цены на свои объекты, другие шли на прямое снижение цены.

Основные причины формирования той или иной ценовой политики:
1.    На прямое снижение цен шли операторы, чьи объекты  находятся на начальной и средней стадии строительства. При этом были увеличены цены на объекты, которые находятся  на завершающейся стадии строительства. Один и тот же застройщик в течение месяца на одни свои объекты мог повысить  цену, а на другие - снизить.
2.    Так как большинство операторов рынка анонсируют цены в долларах по курсу НБУ, то в гривневом эквиваленте наблюдается значительный рост цен, хотя цена в долларах могла как не измениться, так и снизится по сравнению с октябрем.
3.    Часть застройщиков, которые объявляют цены в долларе по курсу НБУ на момент заключения сделки, пошли на некоторое снижение долларовых цен на объекты, что привело к росту гривневых цен. Однако это не было прямо пропорционально росту курса доллара НБУ. Видимо, таким образом застройщики хотели несколько сдержать рост гривневых цен на некоторые проблемные объекты. Как правило, к ним относятся дома, которые были в продаже долгое время и на сегодняшний день остаток квартир в них – неликвидное жилье. Таким образом застройщики надеются стимулировать их продажу.
4.    Многие застройщики цены в долларах оставили на уровне октябрьских цен, однако гривневый эквивалент этой цены вырос из-за разницы курса НБУ.
5.    Несколько застройщиков, которые объявляют цены в гривне, оставили их неизменными, на уровне цен октября 2008 г.

В результате в октябре 2008-го  среднерыночная стоимость 1кв.м. в гривневом эквиваленте значительно выросла:
•    на сегменте эконом-класса на 9% (6 074 до 6 610 грн/кв.м.)
•    бизнес-класса на 11% (с 7 271 до 8 065 грн/кв.м.)
•    премиум-класса на 12% (с 11 307 до 12 660 грн/кв.м.)
•    де-люкс на 3% с 18 310 до 18 768 грн/кв.м.

По отношению к январю 2008-го года среднерыночная стоимость объектов эконом класса в гривневом эквиваленте повысилась на 24%, бизнес-класс - на 36 %, премиум-класс – на 35%, класс де-люкс – на 44%. Если рост цен в 1-2 квартале 2008 года представлял собою именно рост рынка, то  резкий рост в 4 квартале 2008-го  связан преимущественно с девальвацией гривни.

Если же произвести пересчет среднерыночных цен в долларовый эквивалент по курсу НБУ (по состоянию на 6.11.2008 г),  то очевидно снижение цен в силу тех же причин – девальвации гривни. Эконом-класс – снижение  на 10% по сравнению с предыдущим месяцем, бизнес, премиум и де-люкс – снижение на 7% на каждом сегменте.

Таким образом, вопрос о ценовых тенденциях рынка города в ноябре 2008 г, сводится не столько к собственно стоимости недвижимости, а к стоимости денежного эквивалента, за который можно приобрести эту недвижимость


Валерия Гулевская