Блог

Экономический термин «депрессия» отражает не только то состояние экономики, к которому мы скатываемся, но и психологическое ощущение людей вместе с оценкой происходящего. А страх перед неизвестностью – сильнее драматизма того, что предстоит.

В этой ситуации есть два сценария – либо пассивно «плыть по течению», либо пытаться найти направление и, выбрав курс, грести к выбранной цели. Эта простая житейская истина одинаково подходит как к поведению отдельного индивида, так и любого предприятия.
 
Все мы с надеждой восприняли известие о принятии антикризисного закона, но эйфория первых дней сменилась уже привычным выводом: «От государства ждать нечего». Остается одно – вспомнить классику: «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

Ждать стабилизации банковской системы, обещанных средств из стабилизационного фонда, нормализации политических процессов можно до бесконечности, и «Авантаж» принял решение обойтись без банков и государства. Мы решили вернуться к тому, с чего начинался наш бизнес – взаимовыгодному партнерству с населением.

Как только новость о нашей инициативе с возвращением инвестиционных цен появилась в информационном пространстве, сразу развернулись дебаты, основной темой которых было: «Разводят – не разводят», «Достроят – не достроят».

А почему не достроят, хочется спросить? А с чего взяли, что это «развод»?
Вспомните 2004-й. Именно так, через инвестиционные цены, «Авантаж» строил свои первые дома – «Олимп» на ул. Культуры, «Пионер» на ул. Тринклера, жилой дом по ул. Ляпунова.

Тогда, в 2004-2005 годах, существовало понятие «инвестиционная цена» и полностью отсутствовала практика ипотечного кредитования. Не существовало механизма привлечения заемных кредитных средств ни застройщиком, ни покупателем первичного жилья.
Схема реализации любого проекта была следующая: чтобы привлечь средства для начала строительства, на продажу выставлялись квартиры по цене ниже себестоимости. Затем, по мере того, как рос дом, росла и цена на оставшиеся квартиры. Своего максимума цена жилья достигала в момент окончания строительства. Выходит, каждый проект реализовывался за счет свободных средств, которые вкладывали в строительство сами покупатели и застройщики. В результате проект был выгоден и тем, и другим. При этом, чем раньше покупатель вкладывал деньги в строительство, тем выше была его выгода.

Как только разработали механизм привлечения кредитных средств, схема реализации проекта стала несколько иной. Застройщик мог позволить себе за счет собственных и  заемных средств довести строительство практически до завершения, не выставляя на продажу квартиры по низким ценам. Число же  покупателей, которые могут позволить себе  купить новостройку, росло прямо пропорционально развитию ипотеки. В результате – рост цен, связанный с доступностью кредитных средств с одной стороны, и неудовлетворенным спросом с другой.

Но вот пришел сентябрь 2008 года. Кредиты отменили. Экономический кризис существенно уменьшил платежеспособный спрос на недвижимость. Потребность в жилье остается немалой, а финансовые возможности покупателей сокращены.  Это и стало предпосылками для возвращения инвестиционных цен.

Важно понимать, что введение инвестцены – это не обвал рынка и не обвал цен. Цены на готовое жилье существенно не упали. Инвестцена – это компромисс. Если человек не в состоянии приобрести готовое жилье по сегодняшним рыночным ценам, мы даем ему возможность купить квартиру почти вдвое дешевле на начальном этапе строительства. 
Однако, такая схема реализации проекта невозможна без грамотного и качественного менеджмента на всех его этапах, а особенно - тщательного мониторинга финансовых показателей проекта, ведь убыточные продажи должны быть компенсированы прибылью от продажи по более высокой стоимости на завершающих этапах строительства.

Надо сказать, что в 2004-м мы находились в гораздо худших экономических условиях, нежели сегодня. И строили, и развивали бизнес, и начинали новые объекты. Сегодняшняя ситуация – знакомая. Это не катастрофа, не крах, не конец света и бизнеса.
На рынке недвижимости города есть не только девелоперы, но и инфраструктурные строители. Таков, например, «Авантаж». И сейчас мы просто не можем позволить себе не строить. Создана целая инфраструктура, цель которой – обеспечить замкнутый цикл строительства и эксплуатации объектов. В модернизацию производства строительных материалов, в технику и оборудование вложены немалые средства.

Один из способов преодоления кризиса – это корректировка стратегии и пересмотр портфеля проектов. В приоритете – объекты, по которым компания взяла на себя обязательства. То есть те дома, в которых квартиры уже куплены, а люди ждут такое нужное им жилье. Основные средства направляются на строительство этих домов, остальные объекты – ждут своего часа. Этот шаг позволит перенаправить собственные средства на реализацию приоритетных проектов без привлечения заемных средств банков и удорожания строительства.
Второй способ – расширение спроса на жилье за счет возврата на рынок инвестиционных цен – минимальной стоимости жилья на первоначальном этапе строительства. Очень часто эта стоимость ниже себестоимости строительства и  позволяет покупателю приобрести жилье без привлечения кредита.

В результате застройщикам придется  работать на очень низком уровне рентабельности, но в условиях общего экономического кризиса в стране это единственная возможность строить жилье и сохранять рабочие места.
 
Трудно сказать, сколько еще просуществует на рынке понятие «инвестиционной цены».  Например, строительство дома эконом-класса занимает приблизительно полтора года. Следовательно, уже в конце 2009 - начале 2010 годов стоимость квартир в жилом доме по пр. Косиора (ХТЗ), достигнет рыночной на тот момент стоимости. При этом рост цен будет наблюдаться как за счет повышения цен на квартиры в связи с ходом строительства самого дома, так и в связи с ожидаемым улучшением общей экономической ситуации, а значит, и с очередным этапом оживления рынка недвижимости.

Юрий Костоглодов,

председатель совета директоров ИСК "Авантаж", кандидат экономических наук

Валерия Гулевская,

руководитель отдела маркетинга ИСК "Авантаж"