Блог

Основными тенденциями рынка профессиональной офисной недвижимости (класс А, В+ и В) в январе 2009 г стали:
1.    Значительное снижение уровня арендных ставок.  Цены в сегменте  продажи офисной недвижимости также уменьшились. Арендодатели пересмотрели структуру арендной ставки: в ее состав включили коммунальные и эксплуатационные платежи. Также произошел переход на арендные ставки в гривне по льготному курсу. Сейчас происходит пересмотр базовых условий аренды и оплаты, которые были неизменными много лет.
2.    Несмотря на снижение арендных ставок, впервые за 3 года мониторинга офисной недвижимости в Харькове наблюдается отток арендаторов из качественных бизнес-центров в центры или офисы со значительно меньшей арендной ставкой. Эта тенденция пока лишь наметилась, и проявится в 2009-м году. В январе же такое положение дел прослеживается только в сегменте дорогих офисов.

В сегменте аренды наблюдаются значительные изменения в ценовой политике арендодателей. Они идут на прямое снижение цены. Из 20 объектов офисной недвижимости, которые составляют базу мониторинга, арендные ставки снижены на площади в 15-ти объектах. Ставки снизились от  2 до 14 долл. на 1 кв.м., это  10-55% от арендных ставок осени 2008-го года.
     На текущий момент в Харькове диапазон арендной ставки на качественные офисные площади составляет от 6,5 до 25 долл./кв.м. (в декабре - 15-35 долл./кв.м.).
•    «А»- класс: 20-25 у.е./кв.м. (декабрь 2008 -  30-35 у.е./кв.м.)
•    «В+»- класс: 12-25 у.е./кв.м. (декабрь 2008 - 18-35 у.е./кв.м.)
•    «В»- класс: 6,5-16,2 у.е./кв.м. (декабрь 2008 - 15-25 у.е./кв.м)

В январе зафиксированы единичные случаи отказа арендодателя от единых арендных ставок: арендодатели не называют ставку, а предлагают потенциальному арендатору сделать свое предложение по цене, которое будет рассмотрено. В итоге определяется размер ставки, которая удовлетворяет обе стороны.
Некоторые арендодатели пошли на временное освобождение своих клиентов от арендной платы. В этом случае предлагается оплачивать лишь коммунальные и эксплуатационные услуги в полном объеме.

Те арендодатели, которые не снижали в январе арендную ставку публично, предоставляли льготы клиентам за счет скидок в индивидуальном порядке: они готовы вести переговоры по снижению цены до тех пор, пока не будет найден оптимальный вариант.
Еще один прием, который значительно уменьшает расходы на аренду помещений - снижение реальной ставки путем пересмотра ее структуры: некоторые арендодатели, оставив ставку на прежнем уровне или даже снизив ее, включают в нее все коммунальные и эксплуатационные расходы.

Все эти изменения привели к тому, что рынок офисной недвижимости города стал рынком индивидуальных договоренностей. А также были пересмотрены базовые условия аренды и оплаты, которые традиционно сложились на рынке офисной недвижимости. Теперь договора подписываются на более короткие сроки, чем раньше, с возможностью пересмотра условий. Арендная ставка зафиксирована в гривне, клиенту предоставлены дополнительные льготы, арендные каникулы, бесплатная парковка и выполнение ремонта в арендуемых помещениях.

В сегменте продажи из 13 объектов, которые составляют основу мониторинга, цены снижены на коммерческие площади в 8 объектах. Произошло снижение на 200-600 долл. за 1 кв.м., то есть цена уменьшилась на 10 – 40% от цен осени 2008 года. Также зафиксирован единичный случай временного снижения цены на 60% на помещения в строящемся бизнес-центре, сдача которого заявлена на весну 2009 года.
Ценовой диапазон на сегменте продажи, а это объекты, 96% которых находятся на разных стадиях строительства и еще не функционируют, составляет 400 - 2 200 долл. За 1 кв.м. (в декабре 2008-го - 1 450 - 3 000 долл.)

Валерия Гулевская,

руководитель маркетингового отдела ИСК "Авантаж"